Hasta ahora, entre los grandes bancos solo Bci y BancoEstado estaban postergando créditos hipotecarios por seis meses. Pero ahora se sumó Santander y Scotiabank, ya que si bien en un principio habían permitido refinanciar solo tres cuotas, ahora agregaron tres adicionales.
Una de las primeras medidas que tomaron los bancos de cara a sus clientes cuando llegó el coronavirus al país, fue dar la posibilidad de refinanciar créditos. Para ello, la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) le permitió a la banca flexibilizar provisiones en caso de postergación de créditos de consumo por tres meses; en créditos hipotecarios por seis meses; y en préstamos comerciales por cuatro meses.
Sin embargo, en un principio solo dos de los grandes bancos permitieron a sus clientes postergar créditos hipotecarios por hasta seis meses: Bci con tasa 0%, y BancoEstado. Mientras que el resto de los principales bancos del país, ofreció refinanciar tres dividendos, por lo que las personas que accedieron a este beneficio en abril, tendría que empezar a pagar cuotas el próximo mes.
Dentro de los bancos que habían ofrecido la postergación de hasta tres dividendos, están Santander, Banco de Chile, Scotiabank e Itaú (ver declaración de intereses de Copesa). Pero dos de esos bancos ahora están extendiendo el beneficio, permitiendo postergar tres cuotas adicionales.
Se trata de Santander y Scotiabank. En concreto, el banco de capitales españoles desde esta semana está informando mediante correo electrónico a los clientes que ya habían postergado tres cuotas de sus créditos hipotecarios, que podrán refinanciar tres dividendos adicionales.
Tras ser consultado, desde Scotiabank señalaron que harán lo mismo para los usuarios que lo requieran: “El banco atenderá a aquellos clientes que requieran postergar tres meses adicionales de su crédito hipotecario a los tres iniciales que solicitaron”, afirman.
En tanto, Banco de Chile e Itaú no han informado postergaciones adicionales a las ya anunciadas cuando llegó el coronavirus al país.
Por otro lado, entre los bancos de menor tamaño, Security asegura que “el plan de ayuda desde el comienzo consideró la postergación de seis dividendos para créditos hipotecarios. Y ahora nuevamente en junio se está dando la posibilidad a clientes que no se acogieron y que ahora lo requieran, poder postular a dicho plan de ayuda”.
Desde BICE, señalan que “desde abril de este año comenzó a ofrecer a sus clientes postergar sus créditos de consumo e hipotecarios en 6 cuotas sin interés. Este beneficio se extiende hasta el 31 de julio para nuevos solicitudes. De esta forma, los primeros clientes que se suscribieron al beneficio, comenzaron con una cuota 0 en abril por lo que tendrán su primer pago del dividendo en octubre de este año. Sin embargo, en septiembre Banco BICE evaluará nuevamente si es necesario extender esta medida para continuar ayudando a sus clientes”.
Mientras que Banco Consorcio comenta que “implementó un plan de ayuda a principios de abril para que los clientes de créditos hipotecarios puedan prorrogar 6 dividendos en 60 cuotas iguales y sucesivas, pagando la primera de ellas 12 meses luego de prorrogados los dividendos (…) Los clientes aplicaron a dicha prórroga entre el 15 de abril y el 15 de mayo y el banco logró cursar prórrogas al 26% de su cartera de clientes”.
“Todavía no lo hemos decidido, pero estamos estudiando si se requieren mayores postergaciones y estas facilidades para que la banca no constituya provisiones”, dijo hace dos semanas el presidente de la CMF, Joaquín Cortez.
La banca tampoco lo descarta, pero para ello están monitoreando cómo evoluciona la pandemia.
Según cifras de la CMF, al 29 de mayo se habían reprogramado créditos a un total de 1.053.726 clientes, de los cuales 602 mil pertenecen a la cartera de consumo, 300 mil a la cartera hipotecaria y 151 mil a la cartera comercial (grupal), representando en conjunto el 16,6% del número total de deudores minoristas. El volumen agregado de las operaciones reprogramadas asciende a US$35 mil millones, monto equivalente al 28,9% de la cartera de colocaciones en el segmento elegible o 14,1% del PIB.
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Se prevé es una estabilización este año. Y es que si bien se proyecta una disminución en la demanda, también se prevé una menor oferta de proyectos.
La situación actual ha obligado al sector a cambiar la forma en que se relaciona con sus clientes. Así, lo que se observa hoy es que las empresas han debido rearmar su estrategia de venta, implementando inicialmente un congelamiento generalizado de los precios, seguido por el lanzamiento de diversas promociones por parte de las empresas.
En Santiago, señalan desde la CChC, se observa que el mercado de departamentos está entrando en un estancamiento de precios en el margen, aunque mantienen crecimientos anuales que promedian 5% en lo que va de 2020. El mercado de casas, en tanto, ha acelerado su dinámica de precios, asociada en parte a la mayor segmentación de la oferta producto de mayor demanda de casas en el sector sur de Santiago, mostrando un alza promedio anual de 8% en lo más reciente.
El presidente de la CChC, Patricio Donoso, dice que a nivel de industria, no se ve que existan las variables como para anticipar una caída en los valores, ni mucho menos una guerra de precios. Sin embargo, agrega que un primer impacto es el congelamiento de precios. “Eso sí creemos que va a pasar dado la incertidumbre que hay”, indica el representante gremial.
Javier Hurtado, gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, plantea a su vez que sin duda, los precios no seguirán subiendo a tasas elevadas como las que se observaron en el mercado en los últimos años.
Carlos O’Rian, presidente de ICalma Inmobiliaria, coincide en que no se ve una baja de precios. “Hay zonas que están muy complicadas del sector oriente, pero otras como Macul, La Florida, San Miguel y Maipú, por el contrario, se verán beneficiadas cuando la crisis acabe. Ello porque aumentarán los arriendos, algo que pasa después de cada crisis y no es algo que luego se desvanezca, por el contrario, se mantiene y tiende a un alza”, señala.
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Durante el tercer trimestre la caída en la tasa libre de riesgo arrastró a la baja los niveles de rentabilidad, pero tras la crisis se revirtió la tendencia.
El estallido social que comenzó el pasado 18 de octubre ha generado diversos efectos en el mercado financiero, donde los activos alternativos no han estado exentos.
En ese contexto, se da un caso particular dentro de la industria de la renta inmobiliaria, donde participan, principalmente, tanto inversionistas institucionales -compañías de seguros y AFP- como de alto patrimonio, ya sea de forma directa o mediante fondos de inversión.
Si bien el vandalismo y los saqueos han dañado diversos activos inmobiliarios dedicados para la renta, por otro lado, el mayor riesgo ha impulsado al alza los retornos de este mercado.
Así lo constata el informe “Estimación de tasas de descuento en el real estate” elaborado por la consultora inmobiliaria BDO, donde analiza lo ocurrido durante el tercer trimestre y post crisis. Para ello, considera los segmentos de oficinas, el residencial, el comercial, el industrial y el desarrollo.
Entre julio y septiembre, consigna el documento, se mantuvo la tendencia a la baja en el cálculo de las tasas de descuento (cómo se mide el retorno en esta industria) respecto al trimestre anterior, ya que se registró una caída promedio de casi 62 puntos base, lo que se gatilló fundamentalmente por la disminución de la tasa libre de riesgo.
“A pesar de lo anterior, y como resultado de la crisis social que ha experimentado Chile durante las últimas semanas, los retornos de los Bonos del Tesoro han aumentado, reflejo de un mayor riesgo país. Como resultado, al considerar el resto de las variables constantes, se observa un aumento promedio de 66 puntos base en las tasas de descuento inmobiliarias respecto a su estimación al tercer trimestre”, se explica en el reporte.
En la misma línea, Emilio Venegas, socio del área Finanzas Corporativas & Transacciones de BDO, señala que “a pesar de la crisis social que atraviesa el país, el riesgo de largo plazo ha subido marginalmente, y los activos de renta, por ahora, se mantienen como los activos con menores niveles de riesgo relativo en la industria chilena”.
Proyecciones
De acuerdo al informe de la consultora inmobiliaria, las actuales circunstancias que vive Chile han generado efectos económicos inmediatos, como una caída de los activos bursátiles, un incremento de las tasas libres de riesgo y del dólar, entre otros, lo que llevará a estar atentos a cómo evolucione la situación para determinar los impactos temporales y de más largo plazo.
Entre ellos, el efecto que pueda tener sobre el cálculo de las tasas de descuento.
En ese escenario, Venegas anticipa que se espera que siga aumentando el valor de los activos inmobiliarios destinados para la renta, lo que se verá reflejado en los estados financieros de diciembre de este año.
Junto con ello, estima que “podría existir un rebalanceo del portafolio de mercado, hacia activos menos riesgosos, como la renta residencial, que podría ser visto como un refugio en tiempos de turbulencia”.
El ejecutivo añade que no se han observado grandes demandas sociales asociadas al mercado inmobiliario de renta residencial, por lo que aún no se ven mayores riesgos ligados a esta clase de activos. Sin embargo, advierte, esto podría cambiar en el mediano plazo.
Expertos dicen que postergación de decisiones y algunas ventas forzadas abren opción de comprar viviendas a buenos precios.
Las tasas de los créditos hipotecarios abandonaron sus bajos niveles de inicio de octubre, y
junto al avance de la crisis social, iniciaron un camino del alza. Este lunes, el Banco Central
comunicó que las tasas de crédito hipotecario habían cerrado la semana del 24 al 30 de
noviembre con un promedio de 2,03%, 12 puntos base por sobre el 1,91% registrado algunas
semanas antes. El registro al alza es mayor según los datos de ComparaOnline, el servicio
que monitorea las tasas con que los bancos simulan sus créditos en sus sitios web. De
acuerdo a sus datos, para una propiedad de 5.000 UF, con un pie de 20%, un crédito a 25
años subió en un promedio desde 2,81% a 3,76%. Esta alza significa que la cuota del
dividendo pudo pasar de $552.423 a $607.416 por efecto de la tasa. Un aumento de $55.003,
equivalente al 10% de la cuota.
No obstante, los expertos señalan que las tasas siguen siendo bajas en un contexto histórico y
que, dado el estado actual del mercado, pueden surgir buenas oportunidades.
“Las tasas subieron del 2% al 3%; si bien han subido, siguen siendo muy buenas tasas en su
contexto histórico”, dice Alejandro García, director inmobiliario en la firma de inversiones
LatinCapital y director del diplomado de inversión inmobiliaria en la Universidad Adolfo Ibáñez.
“Muchos de nuestros padres se endeudaban a UF+12% y hasta hace pocos años, las grandes
promociones de hipotecazos eran de tasas a UF+7%”.
Yair Krieger, gerente de renta fija de Renta4, explica que para otorgar créditos los bancos
emiten bonos de largo plazo. Como referencia se observa el bono de Tesorería en UF (BTU)
que vence el año 2050 y cuya tasa de interés era del 0,7% el 18 de octubre (inicio de la crisis).
Para el 9 de diciembre, ésta había subido a 1,36%, reflejando un claro incremento en los
costos de financiamiento del mercado.
Esto, en un contexto en que la industria atraviesa postergaciones en las decisiones de
compras y hay precios a la baja en algunos sectores, por inversionistas que han puesto a la
venta activos para rebalancear sus portafolios en el contexto de la crisis social. “El capital es el
único enemigo que ataca huyendo”, dice Luis Ignacio Montalva, gerente de Asset and Property
Management en la firma inmobiliaria Montalva Quindos. “Hay muchas decisiones en activos de
largo plazo que se están postergando, por lo menos hasta marzo o abril cuando haya algo de
claridad en materia de la discusión constitucional”. De acuerdo a Montalva, sólo en el sector de
oficinas su firma ha registrado caídas de un promedio de 15%. Un factor que podría ser una
oportunidad considerando que muchas veces en situaciones como estas “hay fuerte cambios
de mano en la propiedad de los activos”.
De acuerdo a José Durán, gerente de clientes y productos de TGA, compañía especializada
en conocimiento del consumidor inmobiliario, y dado lo ocurrido durante la crisis de 2008, para
los inversionistas immobiliarios con más experiencia “se pueden dar oportunidades
importantes a través de ofertas hostiles”. Con esto se refiere a que si el precio publicado de
venta de una vivienda es de 4.500 UF y el vendedor lleva seis meses tratando de
desprenderse de ese bien, en un contexto de crisis es más probable que acepte una “oferta
hostil” de un comprador que ofrezca 3.800 UF.
En el mercado de las viviendas nuevas, dicen, hay menos posibilidades de ver bajas de
precios. “En este segmento, el impacto se va a notar más en la velocidad de venta que por
caída de precios”, dice García. “Hasta hace pocos años, un proyecto inmobiliario podía tardar
cuatro años en venderse, mientras que hasta hace pocas semanas la venta era casi
inmediata; posiblemente se alarguen esos tiempos”.
De todos modos, los expertos dicen que se deben tomar varias consideraciones antes de
lanzarse a buscar oportunidades en este mercado. La primera es que si bien las tasas
bancarias siguen estando bajas, hay otras restricciones por parte de los bancos que están
complicando la aprobación de los préstamos. “Hay un doble problema, pues los bancos
enfrentan el desafío logístico de dar curso a la enorme cantidad de repactaciones hipotecarias
que se solicitaron antes de la crisis, con tasas ya aprobadas, y el alza del costo en el fondeo
que vino tras el estallido social”, dice Montalva, de Montalva Quindos. “Los tiempos de
aprobación están larguísimos”.
Por otro lado está el tema de los arriendos: quienes quieren comprar viviendas para poner en
arriendos deben considerar un mercado con precios de arriendo a la baja y con mayores
problemas para hacer algunos cobros, en el contexto del impacto económico de la crisis
social.
«A largo plazo los arriendos seguirán subiendo porque sigue habiendo una gran demanda y
hay falta de terrenos, por lo tanto faltan posibilidades de construcción», dice Reinaldo Gleisner
de Colliers. Pero en el corto plazo, «tenemos una situación transitoria, en que se ha producido
una baja en los arriendos porque hay mayor aprensión con la estabilidad en el empleo y en los
ingresos, y la medida de protección de los arrendatarios es comprometerse con menos pago por los próximos meses». De todas maneras, por tratarse de algo no permanente, Gleisner
creer que lo que está ocurriendo producto de la crisis “no debería afectar los retornos futuros”.
En las últimas semanas, el grupo controlador de Copec y los exdueños de Almacenes Paris se asociaron con la administradora Assetplan para invertir fuerte en el creciente mercado de compra y arriendo de torres de departamentos, también conocido como multifamily. Esperan adquirir, a lo menos, seis edificios en dos años, invirtiendo para ello más de US$ 140 millones.
Diversificación. Eso es lo que buscan los grandes grupos de familias empresarias para administrar su patrimonio y, de esta forma, no tener todo el riesgo en sus negocios tradicionales. Vía family office, los empresarios han optado por distintas clases de activos. Y si bien los predilectos han sido las acciones, bonos, deuda privada, créditos estructurados, fondos mutuos, ETF, capital privado y capital de riesgo, hoy son los activos alternativos -entre ellos el negocio inmobiliario, tanto de desarrollo como de renta- los que se están robando las miradas.
De hecho, la renta residencial o multifamily, es decir comprar edificios residenciales completos, para luego arrendarlos de la mano de una empresa administradora, está creciendo a pasos agigantados. Y es ahí donde empresarios de renombre ya hacen sus apuestas. Las familias Angelini y Gálmez son parte de ellos.
Según la firma de servicios inmobiliarios CBRE, entre 2015 y 2019 la cantidad de torres dedicadas a la renta residencial casi se cuadruplicó, pasando de nueve edificios a 33, con 8.053 departamentos. Y el boom detrás, al menos en Santiago, es que hoy se arrienda más que antes, debido al mayor pie que los bancos exigen a la hora de comprar una vivienda, lo que se suma a la mayor corriente migratoria de los últimos años, en instancias en que los precios no descienden.
En Inversiones Angelini y Compañía Limitada, oficina familiar del grupo que controla a empresas como Copec, Arauco, Abastible y Corpesca, ya tomaron nota de esto. Apenas se inició esta industria, comenzaron a estudiarla como inversionistas pasivos de fondos pioneros en este incipiente sector. Y hace algunos años, decidieron invertir en fondos multifamily de Asset Chile y Credicorp Capital.
Ahora, sin embargo, optaron por dar un paso más e invertir en renta residencial de forma más directa y potente. Y no solos. Sumaron en esta aventura a tres de los cuatro hermanos Gálmez -Juan Antonio, José Miguel y Luis Alberto-, exdueños de Almacenes Paris.
De liquidez saben los Gálmez, al igual que del negocio inmobiliario. Icónica fue la venta de la Torre Paris que le traspasaron al fondo alemán Union Investment Real Estate a cambio de US$ 57 millones en 2008, al igual que la venta de su 23,6% de la firma inmobiliaria Almagro a Socovesa en US$ 35 millones en 2007, versus el precio de US$ 12 millones al cual habían adquirido dicho paquete solo tres años antes.
Ahora, los Gálmez siguen con caja. Hace algunos meses le vendieron su negocio salmonero a AquaChile -hoy parte de Agrosuper- en US$ 255 millones. Y así se aventurarán en la renta residencial.
Edificios en eje del metro
El nuevo negocio que unirá a los Angelini y los Gálmez tendrá un administrador común: Assetplan, una de las principales empresas dedicadas a manejar el día a día de los edificios que son adquiridos por fondos de renta residenciales.
Assetplan tiene como socios a Alfredo Alcaíno, Ignacio Torretti, Ignacio García y Gonzalo Ramírez, y hoy administran 16 torres, equivalentes a activos que totalizan alrededor de US$ 1.000 millones.
Con eso listo, los Angelini y los Gálmez están en la búsqueda de edificios que estén en las cercanías de los ejes del metro, con buena conectividad. El sesgo está hacia comunas como Santiago, San Miguel, Independencia, La Florida y Macul. Justamente, en estas últimas dos comunas ya tienen casi sellados tres acuerdos de compraventa con inmobiliarias, por lo que la puesta en marcha de los primeros edificios se podría cristalizar en unos dos años.
Y si bien no tomarán el riesgo de construcción, sí buscan firmar promesas de compras de torres en verde o en blanco con inmobiliarias que les permitan tener injerencia en la arquitectura, para asegurarse de que cuenten con los beneficios de un edificio multifamily: espacios comunes más desarrollados, uso de tarjetas y no llaves, lugares para mascotas, mejores zonas de piscina y quinchos, salas con Wi-Fi y bodegas adaptadas a productos de e-commerce.
Por ahora proyectan que podrían tener alrededor de seis torres inicialmente. Fuentes de la industria señalan que un edificio de estas características podría costar entre 500.000 UF y 600.000 UF, en promedio. Por lo anterior, conocedores de estos nuevos negocios indican que este vehículo invertirá más de $ 100.000 millones, unos US$ 145 millones.
Ambas familias estarían abiertas a establecer otras sociedades para seguir invirtiendo en esta clase de activo, incluso con otros inversionistas.
En términos de rentabilidad, conocedores del proyecto indican que se apuntará a lograr un cap rate, es decir, una división entre el valor de la compra y los ingresos anuales, de UF + 5,5% o 6%.
Nuevamente juntos
Si bien la relación entre los Angelini y los Gálmez en la renta residencial recién está despegando, en el ámbito de desarrollo inmobiliario ya tiene precedentes.
Por ejemplo, ambos grupos son aportantes en Inmobiliaria Los Leones S.A., firma que hoy está construyendo y comercializando un edificio de más de 10 pisos en la Av. José Artigas, en el límite de Ñuñoa y Providencia, a pasos del Metro Inés de Suárez y cuya entrega está prevista para el próximo año. Aquí participan las dos ramas de los Angelini Rossi, la de Roberto y la de Patricia. La primera actúa en inversiones inmobiliarias bajo el paraguas de la sociedad Senda Blanca, y la del conductor del holding lo hace a través de Golfo Blanco. Además, participa una tercera sociedad de los Angelini, Inversiones Leno S.A., que es un vehículo que tiene aguas arriba a Inversiones Trentino -dependiente de Inversiones Angelini Limitada y de la sociedad de Roberto Angelini, Inmobiliaria y Turismo Río San José S.A.- y a Servicios Corporativos Sercor.
En tanto, el family office de los hermanos Gálmez, Asesorías GP, actúa a través de la sociedad Inmobiliaria e Inversiones Quilicura Limitada.
En Inmobiliaria Los Leones S.A., ambos grupos familiares están asociados, además, a la inmobiliaria Andes, ligada a los socios de la constructora Inarco (donde están las familias de Fernando García-Huidobro, de Javier Ovalle y de Aníbal Ovalle); también está Inversiones Los Leones S.A., que tiene entre sus aportantes a Agrícola Santa Rosa Limitada, vehículo de inversión del exdueño de supermercados Santa Isabel y actual socio del Grupo Patio, Eduardo Elberg.
Al igual que en esta inversión, los Angelini y Gálmez se topan como aportantes en otros desarrollos inmobiliarios, como en Inversiones del Sur S.A. y en Inversiones Tabancura S.A.
Más allá de lo anterior, los Gálmez participan en otros proyectos inmobiliarios junto a otros socios, como en el edificio Puerto Costanera en Vitacura, y en torres ubicadas en Suecia 842 y Bustos 2088. En Los Dominicos, en tanto, están desarrollando el proyecto Jardín Otoñal, de 42 departamentos que se venden desde los 9.356 UF. A eso se suma el proyecto Ninhue en Buin y La Pintana. En la primera comuna son 289 viviendas -donde alrededor del 30% será destinado a proyectos de integración social- y en la segunda son 160 departamentos. Los socios son firmas relacionadas a las familias de Roberto Haramboure, Gacitúa Swett, García Holtz, Cardoen Spoerer y hermanos Bulnes Muzard, entre otros.
Los Gálmez también están en Inmobiliaria y Gestora IKA, donde invierten junto a sociedades de la familia Yarur.
Desde Miami a Santiago
La familia Angelini es un importante actor en el mundo inmobiliario. Además de su conocimiento en el ámbito nacional de la renta residencial, se suma su experiencia en este rubro en EE.UU. En Miami tienen tres edificios dedicados a renta, donde invierten de manera directa. Una torre está en operación y dos finalizarán sus construcciones en el transcurso de este año.
Tanto Golfo Blanco -la rama de Roberto Angelini- como Senda Blanca -de Patricia Angelini- invierten en los mismos proyectos inmobiliarios en Puente Alto, Huechuraba, Ñuñoa, Santiago y La Serena.
En Puente Alto participan en un vehículo también integrado por sociedades ligadas a la familia Baltra Montes; los socios de Inmobiliaria Vértice, Luis Jovel y Cristián Alliende; la familia Montero Eing, distintas ramas de las familias Razmilic y Kutulas, entre otros inversionistas. A este vehículo se suman como socios estratégicos la inmobiliaria Fernández Wood Vizcaya (en liquidación) y la familia de José Miguel Guzmán Lyon. Entre todos le dieron vida al proyecto de US$ 6,5 millones Alto Las Perdices, un condominio de cuatro edificios de seis pisos y de 98 casas, que totalizan 290 unidades habitacionales, con precios entre 3.000 UF y 6.000 UF cada una. En Huechuraba, los mismos inversionistas, a excepción de FWV y donde se sumaron sociedades de José Miguel Cruz, están levantando el condominio Mirador del Carmen, que tiene 176 departamentos.
El grupo de inversionistas donde participan los Angelini en los proyectos anteriores también está desarrollando un edificio de 20 pisos en Ñuñoa con la Inmobiliaria Sucre Chile España, donde se asociaron con el fondo de inversión privado Patagon Land DV Cinco y la inmobiliaria DLP, ligada a sociedades de las familias Poblete Vicuña, Darraidou Aguirre, Larraín Vacarezza, Saitúa Rojas y Beltrán Larraín, entre otras.
En el centro de Santiago, además, los Angelini y las mismas familias se asociaron con Inmobiliaria Santa Meme e Inversiones Flesad -firmas que tienen detrás a sociedades ligadas a los hermanos Salgado Mujica y otros inversionistas- y a la Constructora De Vicente, entre otros. Están levantando un edificio en General Jofré, que tiene espacios de cowork. También en el centro, en la calle Argomedo, y en la comuna de Maipú, están levantando otros edificios, donde sumaron a la constructora Belfi, a Eduardo Elberg y a la familia Peró como aportantes.
Pero no todo se reduce a Santiago. En plena Avenida del Mar, en La Serena, Angelini y sus pares aportantes de los otros proyectos se asociaron con la Inmobiliaria Norte Verde y otras familias para levantar el proyecto de alrededor de $ 6.000 millones de departamentos y hotel Aruma, todo en alrededor de 18.400 m2 edificados, donde habrá 66 viviendas, nueve locales comerciales y 164 habitaciones de hotel.
Con la constructora e inmobiliaria Ingevec, el grupo Angelini también está trabajando en asociación 50/50 en cinco proyectos, uno de ellos ubicada en Nataniel Cox 655 y otro en Padre Hurtado, en unión también con las familias Sahr Barros, Necochea, Alarcón Hardy, Sotomayor Matte y Juan Vilajuana, entre otros inversionistas.
Enlace noticia: https://www.latercera.com/pulso/noticia/la-apuesta-las-familias-angelini-galmez-negocio-renta-residencial/740093/
El Presidente Sebastián Piñera presentó este lunes el proyecto que busca modificar la actual ley de arriendos -vigente sin cambios desde 1982- para, según detalló el Gobierno, agilizar los casos judiciales en caso de incumplimientos.
El Mandatario llegó hasta Conchalí donde afirmó que «este proyecto de ley lo que busca es hacer justicia en el mercado de arriendos. Todos los años hay cerca de 20 mil juicios por arrendamiento que demoran, en promedio, más de ocho meses».
Por ello, agregó, la iniciativa «busca terminar con los abusos y agilizar los procesos para que la justicia pueda volver a reinar en este mundo de los arriendos de vivienda».
El proyecto contempla simplificar los trámites asociados a los juicios para que no sea un requisito la contratación de un abogado para llevar adelante este tipo de casos en los tribunales.
El Mandatario agregó que «busca también que las personas que arriendan cumplan con los estándares que establece la ordenanza general de urbanismo y construcción. Hemos visto muchas piezas o viviendas que se arriendan sin ningún mecanismo de seguridad ni salubridad, y eso también es una forma de abuso»
Además pretende regular el subarriendo, permitiéndolo sólo si está expresamente contemplado en el contrato.
Según Piñera, en Chile hay más de 500 mil viviendas en arriendo en el país, por lo que espera que este proyecto haga «justicia en el mercado de arriendo».
«Esto va a permitir facilitar el acceso a la vivienda porque va a facilitar el mecanismo de arriendo», afirmó.
Emardo Hantelmann ✔ @ehantelmann
En la actividad participaron diversos alcaldes, los que pedían poder tener una mayor incidencia desde los municipios a la hora de poder fiscalizar el mercado del arriendo.
El alcalde de Estación Central, Rodrigo Delgado, espera «que esta legislación pueda el día de mañana exigir un estándar mínimo a las personas que están arrendando, pero también entregarnos también atribuciones a los municipios para poder fiscalizar».
«Hoy día los municipios no tenemos ninguna atribución para fiscalizar propiedades privadas, pero si la legislación el día de mañana nos entrega como herramientas, por cierto que vamos a poder gestionar y exigir que esta normativa se vaya cumpliendo», añadió.
El proyecto aún no tiene fecha de ingreso al Congreso y se espera que aquello se concrete dentro de las próximas semanas.
Link noticias: https://www.cooperativa.cl/noticias/pais/vivienda/nueva-ley-de-arriendos-proyecto-permite-demandas-sin-abogados/2019-07-15/123144.html
Esta revolución inmobiliaria en Chile es liderada por los hermanos Gonzalo (38) y Cristóbal Asenjo (36) quienes se inspiraron en plataformas panaeuropeas, quienes lideran esta forma de inversión a nivel mundial.
Lares viene de la palabra lar, sinónimo de casa u hogar. Con ese nombre y concepto, dos hermanos crearon Lares.cl, el primer crowdfunding inmobiliario online en chile, con el que esperan abrir las inversiones de la industria al público masivo. Esta plataforma, 100% online, ofrece rentabilidades que van entre el 7 y 12% anualizadas, números más atractivos a los que se encuentran en productos bursátiles tradicionales como fondos mutuos o depósitos a largo plazo.
Lares.cl es un financiamiento de construcción mediante el aporte de múltiples inversionistas, quienes pueden ser personas naturales o jurídicas, con RUT chileno y bancarizadas. Ellas aportan un monto -el cual parte en $500 mil, sin un tope máximo- hasta completar el valor de edificación de un proyecto. Tras el levantamiento de este inmueble, a quienes participaron colaborativamente se les paga el monto entregado más la utilidad que generó su inversión.
Gonzalo Asenjo (38) uno de sus fundadores, detalla que el sistema ofrece seguridad y respaldo a sus usuarios “para cada proyecto que hacemos, creamos una sociedad por acción (SPA). Entonces cuando las personas invierten en Lares.cl, lo que está haciendo es comprar acciones de un proyecto específico, lo que queda respaldado por un contrato de compra/venta de acciones”.
Al momento de participar, Cristóbal (36) -el otro creador del emprendimiento- detalla que “hay diferentes tipos de acciones dependiendo del monto que invierte o del momento en que decide participar. Nosotros tratamos de incentivar la inversión en proyectos recientemente publicados, con un formato “Early Bird”. Ahí, quienes compran el primer 10% de las acciones acceden a un 1,5% más de rentabilidad, al igual que quienes abonan $5 millones (o más). Ahí separamos los distintos tipos de acciones”.
A juicio de ambos, si se compara este tipo de inversión con los formatos o productos tradicionales existentes en el mercado nacional, como son los fondos mutuos o los depósitos a plazo “donde se gana un 2% anual, nosotros entregamos una rentabilidad entre 7 a 12% anual, lo que hace que sea bastante atractivo”, sostienen.
Todo comenzó en el 2014, cuando los hermanos Asenjo habían iniciado una constructora en conjunto. Estaban dedicados a hacer ampliaciones, remodelaciones y casas. En ese momento decidieron levantar una casa y le propusieron a su familia y amigos, invertir de forma conjunta. Tras terminar la edificación, vendieron el inmueble y todos ganaron. Ahí se les prendió la ampolleta.
Tras eso, postularon a un fondo semilla en el 2017, tras lo cual crearon la plataforma, la que comenzó a funcionar en 2018, y que ya cuenta con dos experiencias exitosas, dos condominios de casas, ambos totalmente financiados, uno ya vendido (rentabilidad anualizada de 7,5%) y el otro en proceso de construcción (rentabilidad anualizada de 9,1%).
Por el momento, Lares.cl ya tiene otro proyecto en desarrollo, el que se ubicará en Calera de Tango, el que ya ha conseguido la atención de 20 inversionistas, cubriendo el 58% de los costos asociados en menos de dos meses. Según los hermanos Asenjo las ganancias del proyecto están proyectadas en un 9,8% anualizado.
¿Sobre lo que se viene? Ambos coinciden que quieren escalar a todo el país y abrir las oportunidades a la mayor cantidad de personas posibles. “Nosotros actualmente estamos concentrados más en proyectos residenciales, proyectos de vivienda, nuestra idea es seguir en eso, aumentando la escala. En el futuro queremos hacer condominios tipo townhouse, edificios pequeños, y crecer con otro tipo de proyectos de renta inmobiliaria.”
Técnicas de regateo que le pueden servir para bajar en varios milloncitos la compra de una propiedad.
No tenga miedo. Pida una tasación y encuentre siempre los detalles: el piso en mal estado, las murallas sucias o hable con los conserjes.
Los precios de venta de una casa usada casi siempre están por encima de su valor real, comentan los expertos inmobiliarios. Por eso que el gallito de cuánto va a pagar por ella va a depender exclusivamente de su capacidad de negociación para encontrar aquellos puntos que le ayuden a bajarle varios millones a su compra.
‘Las propiedades se publican a un valor más alto que las que finalmente se cierran. Siempre están inflados, entre un 5% y 10% más de su precio real’, cuenta Christian Rodiek (35 años) fundador de la empresa Bienisimo (www.bienisimo.com), que asesora a compradores en la adquisición de propiedades. Vitrinea por ellos, las analiza y ayuda a negociar el precio, porque dice que en general al chileno les cuesta negociar y no regatea.
Hace poco cerró una compra de un departamento usado con dos años de antigüedad en La Florida, de un dormitorio y un baño, que estaba a 2.100 UF. ‘El comprador ya había adquirido un departamento similar en el mismo edificio, donde, con el informe que le entregué, habíamos logrado bajar un 5% el precio final (que implicó pagar $5 millones menos).
Él tenía aprobado su crédito hipotecario y estaba el dinero listo. Como ya teníamos esa base y conocíamos el valor de la tasación del inmueble, supimos que el precio publicado de este segundo departamento estaba muy inflado. Ahí pudimos bajar el precio un 12%, lo que significó pagar $6.000.000 menos’, explica. Javier Lavín, gerente general de la empresa de asesoría para la compra inmobiliaria Área Cero, dice que ellos parten bajando 100 UF a cualquier inmueble:
‘Hace poco, compramos un departamento de dos dormitorios y dos baños en Santiago Centro que estaba en 2.300 UF a 2100 UF (poco más de $5.000.000 menos) con puras técnicas de negociación’. Lo usual es que con buenas estrategias y poder de persuasión, pueda rebajar entre un 5% y 7% el valor final en promedio.
¿En qué hay que fijarse para hacer una buena negociación? Pida ver su valor real, con una tasación comercial –que puede costar entre 2 UF a 3 UFpara saber cuánto vale el inmueble. ‘Es una buena referencia para saber el precio real y no pagar más que eso’, afirma Rodiek Javier Lavín dice que también sirven los informes de la venta de propiedades del lugar del Conservador de Bienes Raíces.
Mientras que la abogada y corredora de propiedades Lya Rojas, de Rojas y Asociados, chequea en portales –como Portal Inmobiliario o Goplaceit– las propiedades similares a la venta que haya en el mismo sector, para comparar precios. Si el dueño está apurado por vender, la seducción de tener el dinero más rápido en su poder juega a favor. ‘Está más dispuesto a ceder.
Y más aún si el comprador tiene el dinero al contado o su crédito hipotecario pre aprobado, porque tendrá el dinero en pocas semanas y no meses, que es lo que sucede cuando recién se pide un préstamo’, advierte Rodiek. Aunque l a propiedad esté impecable, póngase detallista con las imperfecciones. ‘Si hay una mancha en el piso flotante, hacerlo notar. O lo mismo si la pintura del muro está sucia. Es igual a cuando uno compra un auto, puede tener un toponcito, que arreglarlo sale $10.000, pero se puede bajar su precio en $100.000 por el costo que implica al nuevo dueño ir a repararlo’, afirma Lavín.
Conozca el estado del edificio. ‘Es bueno ver la planilla de gastos comunes para ver si hay muchos morosos, o si los ascensores fallan o si la piscina está en mantención, te sirve para argumentar que hay una mala administración, es excusa para negociar’, suma Lavín. Nunca olvidar hablar con los conserjes: ‘Muchas veces no están camiseteados con la propiedad y cuentan si la administración es un desastre. Y si hay arrendatarios y lo quiere para inversión, preguntar si hubo filtraciones, por ejemplo. Decirle que sea sincero porque uno puede ser el próximo dueño e igual va inspeccionar la casa’, detalla.
Lo más que le puede decir un vendedor es un ‘no’ a sus peticiones. ‘Siempre recomiendo ofertar por mucho menos del valor, porque eso da pie para negociar. Fui a ver un departamento que estaba en $177 millones y ofrecimos $165 millones. Nos dijeron que no, pero nos ofrecieron $170 millones, quedamos en un valor intermedio de $168 millones’, explica Rojas.
‘Cuando la casa ya está construida, sabemos cómo se comporta su construcción, si son seguras o la calidad de sus materiales, o cómo son los vecinos o los edificios que tenemos alrededor, que no pasa cuando no está el proyecto listo y no hay poder de negociación’, dice Rodiek. Recomienda sólo comprar nuevo –en su etapa pre o de construcción– cuando no se tiene el pie ahorrado. ‘Sólo es bueno cuando no se tiene el dinero para pagarlo de inmediato, porque de esta forma puedes irlo pagando en cuotas mientras se construye’, dice.
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Texto: Departamentos de menor tamaño y en comunas del sector norte de la capital. Esa fue la tendencia de ventas en este primer trimestre. Una preferencia que se puede explicar por la llegada de la línea 3 de Metro a estas zonas, entre otros factores.
Karina vive hace 2 meses en Estación Central, la comuna que más ha aumentado sus precios en la venta de departamentos. Un 10.9 por ciento en el primer trimestre del 2019 según Portal Inmobiliario. A pesar de esto, continúa siendo una comuna que lidera ventas, solo superada por Independencia y Conchalí
Los nuevos vecinos de Independencia están felices, con la llegada de la línea 3 del metro, la conectividad mejoró y la calidad de vida también. Factores que han provocado un crecimiento del mercado en este sector, aquí el precio por metro cuadrado está a 48.5 UF promedio, un 7 por ciento más que hace un año.
La zona norte es la que toma relevancia esta primera parte del año, donde hay comunas donde el precio por metro cuadrado es de 48.7 UF, prácticamente lo mismo que costaba hace un año. Las consultas en el mismo portal han subido 40% en Conchalí y 30% en Independencia.
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Mientras que Ñuñoa lidera en términos de disponibilidad de departamentos, donde 1 de cada 7 proyectos nuevos están en esa comuna. A pesar de tener el mayor stock, la compra de estos bienes continúa enfocada en las comunas ya nombradas, siendo los departamentos pequeños los más requeridos por el cliente
Las tendencias demográficas, precios de entrada más asequibles y bajas tasas hipotecarias son factores que sin duda van estableciendo una preferencia de compra de departamentos. Inmuebles, que solo esta primera parte del año, aumentaron su precio de venta en un 4.6 por ciento.
Adquirir departamentos pequeños es cada vez más frecuente. ¿Una buena razón? Se cumple la lógica de pagar con el arriendo el dividendo, y así conservar la inversión. Dos expertos nos entregan las razones y principales factores.
De acuerdo al último informe de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), continúa aumentando la compra de viviendas nuevas, y dentro de éstas, de departamentos por sobre casas. Y aunque también establece un incremento en los precios y las tasas, la tendencia al alza no se detiene y todo indica que seguimos viviendo un boom inmobiliario.
Frente a este escenario la decisión que se debe tomar es qué es más conveniente a la hora de adquirir un inmueble, para esto es importante definir si se quiere para vivir o como instrumento de inversión. En este último caso, la tendencia que se ha mantenido es la compra de departamentos pequeños, de pocos metros cuadrados pero buen equipamiento, en sectores de la ciudad donde la conectividad es clave, y que se “pagan solos”, es decir, con el arriendo se cubre el dividendo e incluso se puede ganar dinero extra.
Reinaldo Gleisner, consultor del área de brokerage de Colliers International, asegura que invertir en un inmueble es una muy buena opción para quienes tienen dinero ahorrado o están en condiciones de adquirir un crédito hipotecario. De acuerdo a estudios realizados por la consultora, los últimos 10 años las propiedades han duplicado su valor; ahora bien, para rentabilizar al máximo la inversión, se debe tener claro qué tipo de inmuebles son los más convenientes y en qué comunas hay una mayor demanda por este tipo de vivienda. “Si la finalidad es comprar para arrendar y obtener ganancias por la valorización de la propiedad, lo más conveniente es un departamento de baja superficie, tipo estudio, 1 o 2 dormitorios, de máximo 50 m2. Esto porque hay una mayor demanda por departamentos pequeños, ‘salen’ más rápido y se obtiene un mayor canon de arriendo relativo en comparación con el precio de compra, es decir, se obtiene una mayor rentabilidad por M2. Por otra parte, los costos de mantención y administración en que debe incurrir el propietario son menores”, explica Gleisner.
A su juicio es fundamental tener una mirada de inversionista al realizar la compra. “Siempre se debe tener visión de largo plazo, optando por una propiedad que en el futuro sea fácil de arrendar o vender. Para asegurarse que esta importante decisión brinde los frutos esperados, se deben tener varios aspectos en consideración”. Entre ellos destaca la importancia de una buena ubicación; la seguridad del sector escogido; la posibilidad de comprar en verde o blanco; la calidad de la inmobiliaria, y obviamente el valor. “En relación a la ubicación es fundamental optar por un sector de alta densidad de viviendas y baja vacancia. La factibilidad de arriendo que refleja la demanda en el sector incidirá en una mejor reventa. Hoy una rentabilidad atractiva es que el canon anual sea mayor al 6% del valor del departamento”, indica.
Esta tendencia también la han podido verificar en las inmobiliarias. “Hoy la gente no busca propiedades sólo para vivir, sino también como un instrumento de inversión que le entregue rentabilidad y seguridad para su vejez. En Norte Verde, hace cuatro años teníamos un 80% de usuario final y 20% inversionista. Hoy, dependiendo de la comuna, tenemos un 70% inversionista y un 30% usuario final”, señala desde esta inmobiliaria su gerente general, Roberto Bascuñán.
Francisco Ackermann, gerente comercial de www.capitalizarme.com, coincide en que “lo más demandado son los departamentos de pequeño metraje, donde se logra cumplir de mejor manera la premisa de pagarse el dividendo con el arriendo. Las tipologías que predominan son los estudios, los departamentos de 1 dormitorio y 1 baño, y los de 2 dormitorios y 1 baño”. En esta plataforma establecen fundamentalmente seis razones por las que se está privilegiando este tipo de unidades: