El Mercurio: Tasas hipotecarias suben, pero surgen oportunidades
Expertos dicen que postergación de decisiones y algunas ventas forzadas abren opción de comprar viviendas a buenos precios.
Las tasas de los créditos hipotecarios abandonaron sus bajos niveles de inicio de octubre, y
junto al avance de la crisis social, iniciaron un camino del alza. Este lunes, el Banco Central
comunicó que las tasas de crédito hipotecario habían cerrado la semana del 24 al 30 de
noviembre con un promedio de 2,03%, 12 puntos base por sobre el 1,91% registrado algunas
semanas antes. El registro al alza es mayor según los datos de ComparaOnline, el servicio
que monitorea las tasas con que los bancos simulan sus créditos en sus sitios web. De
acuerdo a sus datos, para una propiedad de 5.000 UF, con un pie de 20%, un crédito a 25
años subió en un promedio desde 2,81% a 3,76%. Esta alza significa que la cuota del
dividendo pudo pasar de $552.423 a $607.416 por efecto de la tasa. Un aumento de $55.003,
equivalente al 10% de la cuota.
No obstante, los expertos señalan que las tasas siguen siendo bajas en un contexto histórico y
que, dado el estado actual del mercado, pueden surgir buenas oportunidades.
“Las tasas subieron del 2% al 3%; si bien han subido, siguen siendo muy buenas tasas en su
contexto histórico”, dice Alejandro García, director inmobiliario en la firma de inversiones
LatinCapital y director del diplomado de inversión inmobiliaria en la Universidad Adolfo Ibáñez.
“Muchos de nuestros padres se endeudaban a UF+12% y hasta hace pocos años, las grandes
promociones de hipotecazos eran de tasas a UF+7%”.
Yair Krieger, gerente de renta fija de Renta4, explica que para otorgar créditos los bancos
emiten bonos de largo plazo. Como referencia se observa el bono de Tesorería en UF (BTU)
que vence el año 2050 y cuya tasa de interés era del 0,7% el 18 de octubre (inicio de la crisis).
Para el 9 de diciembre, ésta había subido a 1,36%, reflejando un claro incremento en los
costos de financiamiento del mercado.
Esto, en un contexto en que la industria atraviesa postergaciones en las decisiones de
compras y hay precios a la baja en algunos sectores, por inversionistas que han puesto a la
venta activos para rebalancear sus portafolios en el contexto de la crisis social. “El capital es el
único enemigo que ataca huyendo”, dice Luis Ignacio Montalva, gerente de Asset and Property
Management en la firma inmobiliaria Montalva Quindos. “Hay muchas decisiones en activos de
largo plazo que se están postergando, por lo menos hasta marzo o abril cuando haya algo de
claridad en materia de la discusión constitucional”. De acuerdo a Montalva, sólo en el sector de
oficinas su firma ha registrado caídas de un promedio de 15%. Un factor que podría ser una
oportunidad considerando que muchas veces en situaciones como estas “hay fuerte cambios
de mano en la propiedad de los activos”.
De acuerdo a José Durán, gerente de clientes y productos de TGA, compañía especializada
en conocimiento del consumidor inmobiliario, y dado lo ocurrido durante la crisis de 2008, para
los inversionistas immobiliarios con más experiencia “se pueden dar oportunidades
importantes a través de ofertas hostiles”. Con esto se refiere a que si el precio publicado de
venta de una vivienda es de 4.500 UF y el vendedor lleva seis meses tratando de
desprenderse de ese bien, en un contexto de crisis es más probable que acepte una “oferta
hostil” de un comprador que ofrezca 3.800 UF.
En el mercado de las viviendas nuevas, dicen, hay menos posibilidades de ver bajas de
precios. “En este segmento, el impacto se va a notar más en la velocidad de venta que por
caída de precios”, dice García. “Hasta hace pocos años, un proyecto inmobiliario podía tardar
cuatro años en venderse, mientras que hasta hace pocas semanas la venta era casi
inmediata; posiblemente se alarguen esos tiempos”.
De todos modos, los expertos dicen que se deben tomar varias consideraciones antes de
lanzarse a buscar oportunidades en este mercado. La primera es que si bien las tasas
bancarias siguen estando bajas, hay otras restricciones por parte de los bancos que están
complicando la aprobación de los préstamos. “Hay un doble problema, pues los bancos
enfrentan el desafío logístico de dar curso a la enorme cantidad de repactaciones hipotecarias
que se solicitaron antes de la crisis, con tasas ya aprobadas, y el alza del costo en el fondeo
que vino tras el estallido social”, dice Montalva, de Montalva Quindos. “Los tiempos de
aprobación están larguísimos”.
Por otro lado está el tema de los arriendos: quienes quieren comprar viviendas para poner en
arriendos deben considerar un mercado con precios de arriendo a la baja y con mayores
problemas para hacer algunos cobros, en el contexto del impacto económico de la crisis
social.
«A largo plazo los arriendos seguirán subiendo porque sigue habiendo una gran demanda y
hay falta de terrenos, por lo tanto faltan posibilidades de construcción», dice Reinaldo Gleisner
de Colliers. Pero en el corto plazo, «tenemos una situación transitoria, en que se ha producido
una baja en los arriendos porque hay mayor aprensión con la estabilidad en el empleo y en los
ingresos, y la medida de protección de los arrendatarios es comprometerse con menos pago por los próximos meses». De todas maneras, por tratarse de algo no permanente, Gleisner
creer que lo que está ocurriendo producto de la crisis “no debería afectar los retornos futuros”.
