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La apuesta de las familias Angelini y Gálmez por el negocio de renta residencial

La apuesta de las familias Angelini y Gálmez por el negocio de renta residencial

En las últimas semanas, el grupo controlador de Copec y los exdueños de Almacenes Paris se asociaron con la administradora Assetplan para invertir fuerte en el creciente mercado de compra y arriendo de torres de departamentos, también conocido como multifamily. Esperan adquirir, a lo menos, seis edificios en dos años, invirtiendo para ello más de US$ 140 millones.

Diversificación. Eso es lo que buscan los grandes grupos de familias empresarias para administrar su patrimonio y, de esta forma, no tener todo el riesgo en sus negocios tradicionales. Vía family office, los empresarios han optado por distintas clases de activos. Y si bien los predilectos han sido las acciones, bonos, deuda privada, créditos estructurados, fondos mutuos, ETF, capital privado y capital de riesgo, hoy son los activos alternativos -entre ellos el negocio inmobiliario, tanto de desarrollo como de renta- los que se están robando las miradas.

De hecho, la renta residencial o multifamily, es decir comprar edificios residenciales completos, para luego arrendarlos de la mano de una empresa administradora, está creciendo a pasos agigantados. Y es ahí donde empresarios de renombre ya hacen sus apuestas. Las familias Angelini y Gálmez son parte de ellos.

Según la firma de servicios inmobiliarios CBRE, entre 2015 y 2019 la cantidad de torres dedicadas a la renta residencial casi se cuadruplicó, pasando de nueve edificios a 33, con 8.053 departamentos. Y el boom detrás, al menos en Santiago, es que hoy se arrienda más que antes, debido al mayor pie que los bancos exigen a la hora de comprar una vivienda, lo que se suma a la mayor corriente migratoria de los últimos años, en instancias en que los precios no descienden.

En Inversiones Angelini y Compañía Limitada, oficina familiar del grupo que controla a empresas como Copec, Arauco, Abastible y Corpesca, ya tomaron nota de esto. Apenas se inició esta industria, comenzaron a estudiarla como inversionistas pasivos de fondos pioneros en este incipiente sector. Y hace algunos años, decidieron invertir en fondos multifamily de Asset Chile y Credicorp Capital.

Ahora, sin embargo, optaron por dar un paso más e invertir en renta residencial de forma más directa y potente. Y no solos. Sumaron en esta aventura a tres de los cuatro hermanos Gálmez -Juan Antonio, José Miguel y Luis Alberto-, exdueños de Almacenes Paris.

De liquidez saben los Gálmez, al igual que del negocio inmobiliario. Icónica fue la venta de la Torre Paris que le traspasaron al fondo alemán Union Investment Real Estate a cambio de US$ 57 millones en 2008, al igual que la venta de su 23,6% de la firma inmobiliaria Almagro a Socovesa en US$ 35 millones en 2007, versus el precio de US$ 12 millones al cual habían adquirido dicho paquete solo tres años antes.

Ahora, los Gálmez siguen con caja. Hace algunos meses le vendieron su negocio salmonero a AquaChile -hoy parte de Agrosuper- en US$ 255 millones. Y así se aventurarán en la renta residencial.

Edificios en eje del metro

El nuevo negocio que unirá a los Angelini y los Gálmez tendrá un administrador común: Assetplan, una de las principales empresas dedicadas a manejar el día a día de los edificios que son adquiridos por fondos de renta residenciales.

Assetplan tiene como socios a Alfredo Alcaíno, Ignacio Torretti, Ignacio García y Gonzalo Ramírez, y hoy administran 16 torres, equivalentes a activos que totalizan alrededor de US$ 1.000 millones.

Con eso listo, los Angelini y los Gálmez están en la búsqueda de edificios que estén en las cercanías de los ejes del metro, con buena conectividad. El sesgo está hacia comunas como Santiago, San Miguel, Independencia, La Florida y Macul. Justamente, en estas últimas dos comunas ya tienen casi sellados tres acuerdos de compraventa con inmobiliarias, por lo que la puesta en marcha de los primeros edificios se podría cristalizar en unos dos años.

Y si bien no tomarán el riesgo de construcción, sí buscan firmar promesas de compras de torres en verde o en blanco con inmobiliarias que les permitan tener injerencia en la arquitectura, para asegurarse de que cuenten con los beneficios de un edificio multifamily: espacios comunes más desarrollados, uso de tarjetas y no llaves, lugares para mascotas, mejores zonas de piscina y quinchos, salas con Wi-Fi y bodegas adaptadas a productos de e-commerce.

Por ahora proyectan que podrían tener alrededor de seis torres inicialmente. Fuentes de la industria señalan que un edificio de estas características podría costar entre 500.000 UF y 600.000 UF, en promedio. Por lo anterior, conocedores de estos nuevos negocios indican que este vehículo invertirá más de $ 100.000 millones, unos US$ 145 millones.

Ambas familias estarían abiertas a establecer otras sociedades para seguir invirtiendo en esta clase de activo, incluso con otros inversionistas.

En términos de rentabilidad, conocedores del proyecto indican que se apuntará a lograr un cap rate, es decir, una división entre el valor de la compra y los ingresos anuales, de UF + 5,5% o 6%.

Nuevamente juntos

Si bien la relación entre los Angelini y los Gálmez en la renta residencial recién está despegando, en el ámbito de desarrollo inmobiliario ya tiene precedentes.

Por ejemplo, ambos grupos son aportantes en Inmobiliaria Los Leones S.A., firma que hoy está construyendo y comercializando un edificio de más de 10 pisos en la Av. José Artigas, en el límite de Ñuñoa y Providencia, a pasos del Metro Inés de Suárez y cuya entrega está prevista para el próximo año. Aquí participan las dos ramas de los Angelini Rossi, la de Roberto y la de Patricia. La primera actúa en inversiones inmobiliarias bajo el paraguas de la sociedad Senda Blanca, y la del conductor del holding lo hace a través de Golfo Blanco. Además, participa una tercera sociedad de los Angelini, Inversiones Leno S.A., que es un vehículo que tiene aguas arriba a Inversiones Trentino -dependiente de Inversiones Angelini Limitada y de la sociedad de Roberto Angelini, Inmobiliaria y Turismo Río San José S.A.- y a Servicios Corporativos Sercor.

En tanto, el family office de los hermanos Gálmez, Asesorías GP, actúa a través de la sociedad Inmobiliaria e Inversiones Quilicura Limitada.

En Inmobiliaria Los Leones S.A., ambos grupos familiares están asociados, además, a la inmobiliaria Andes, ligada a los socios de la constructora Inarco (donde están las familias de Fernando García-Huidobro, de Javier Ovalle y de Aníbal Ovalle); también está Inversiones Los Leones S.A., que tiene entre sus aportantes a Agrícola Santa Rosa Limitada, vehículo de inversión del exdueño de supermercados Santa Isabel y actual socio del Grupo Patio, Eduardo Elberg.

Al igual que en esta inversión, los Angelini y Gálmez se topan como aportantes en otros desarrollos inmobiliarios, como en Inversiones del Sur S.A. y en Inversiones Tabancura S.A.

Más allá de lo anterior, los Gálmez participan en otros proyectos inmobiliarios junto a otros socios, como en el edificio Puerto Costanera en Vitacura, y en torres ubicadas en Suecia 842 y Bustos 2088. En Los Dominicos, en tanto, están desarrollando el proyecto Jardín Otoñal, de 42 departamentos que se venden desde los 9.356 UF. A eso se suma el proyecto Ninhue en Buin y La Pintana. En la primera comuna son 289 viviendas -donde alrededor del 30% será destinado a proyectos de integración social- y en la segunda son 160 departamentos. Los socios son firmas relacionadas a las familias de Roberto Haramboure, Gacitúa Swett, García Holtz, Cardoen Spoerer y hermanos Bulnes Muzard, entre otros.

Los Gálmez también están en Inmobiliaria y Gestora IKA, donde invierten junto a sociedades de la familia Yarur.

Desde Miami a Santiago

La familia Angelini es un importante actor en el mundo inmobiliario. Además de su conocimiento en el ámbito nacional de la renta residencial, se suma su experiencia en este rubro en EE.UU. En Miami tienen tres edificios dedicados a renta, donde invierten de manera directa. Una torre está en operación y dos finalizarán sus construcciones en el transcurso de este año.

Tanto Golfo Blanco -la rama de Roberto Angelini- como Senda Blanca -de Patricia Angelini- invierten en los mismos proyectos inmobiliarios en Puente Alto, Huechuraba, Ñuñoa, Santiago y La Serena.

En Puente Alto participan en un vehículo también integrado por sociedades ligadas a la familia Baltra Montes; los socios de Inmobiliaria Vértice, Luis Jovel y Cristián Alliende; la familia Montero Eing, distintas ramas de las familias Razmilic y Kutulas, entre otros inversionistas. A este vehículo se suman como socios estratégicos la inmobiliaria Fernández Wood Vizcaya (en liquidación) y la familia de José Miguel Guzmán Lyon. Entre todos le dieron vida al proyecto de US$ 6,5 millones Alto Las Perdices, un condominio de cuatro edificios de seis pisos y de 98 casas, que totalizan 290 unidades habitacionales, con precios entre 3.000 UF y 6.000 UF cada una. En Huechuraba, los mismos inversionistas, a excepción de FWV y donde se sumaron sociedades de José Miguel Cruz, están levantando el condominio Mirador del Carmen, que tiene 176 departamentos.

El grupo de inversionistas donde participan los Angelini en los proyectos anteriores también está desarrollando un edificio de 20 pisos en Ñuñoa con la Inmobiliaria Sucre Chile España, donde se asociaron con el fondo de inversión privado Patagon Land DV Cinco y la inmobiliaria DLP, ligada a sociedades de las familias Poblete Vicuña, Darraidou Aguirre, Larraín Vacarezza, Saitúa Rojas y Beltrán Larraín, entre otras.

En el centro de Santiago, además, los Angelini y las mismas familias se asociaron con Inmobiliaria Santa Meme e Inversiones Flesad -firmas que tienen detrás a sociedades ligadas a los hermanos Salgado Mujica y otros inversionistas- y a la Constructora De Vicente, entre otros. Están levantando un edificio en General Jofré, que tiene espacios de cowork. También en el centro, en la calle Argomedo, y en la comuna de Maipú, están levantando otros edificios, donde sumaron a la constructora Belfi, a Eduardo Elberg y a la familia Peró como aportantes.

Pero no todo se reduce a Santiago. En plena Avenida del Mar, en La Serena, Angelini y sus pares aportantes de los otros proyectos se asociaron con la Inmobiliaria Norte Verde y otras familias para levantar el proyecto de alrededor de $ 6.000 millones de departamentos y hotel Aruma, todo en alrededor de 18.400 m2 edificados, donde habrá 66 viviendas, nueve locales comerciales y 164 habitaciones de hotel.

Con la constructora e inmobiliaria Ingevec, el grupo Angelini también está trabajando en asociación 50/50 en cinco proyectos, uno de ellos ubicada en Nataniel Cox 655 y otro en Padre Hurtado, en unión también con las familias Sahr Barros, Necochea, Alarcón Hardy, Sotomayor Matte y Juan Vilajuana, entre otros inversionistas.

Enlace noticia: https://www.latercera.com/pulso/noticia/la-apuesta-las-familias-angelini-galmez-negocio-renta-residencial/740093/

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Rent Invest

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